أبدى العديد من الزوار الأجانب اهتمامًا كبيرًا بشراء العقارات في تركيا ، وقد اختار المستثمرون تركيا للقيام باستثماراتهم العقارية نظرا لما توفره البلاد من عوائد ضخمة لهم.
لكن بسبب ازدياد عمليات النصب العقارية في تركيا والتي يرجع سببها في الغالب إلى نقص المعلومات لدى المشترين الأجانب عن حالة السوق العقاري، أسعار العقارات و غيره، يقع العديد منهم في حيرة بشأن شراء العقارات في تركيا.
سنناقش اليوم موضوع الاحتيال العقاري في تركيا، وأنواعه في تركيا ، عيوب الاستثمار في تركيا و الحلول لحماية نفسك و استثمارك من التعرض للاحتيال أو النصب.
ما هو الاحتيال العقاري؟
الاحتيال العقاري هو عندما يقدم شخص أو طرف ثالث معلومات كاذبة و خاطئة عن العقار و حالته و عن سند الملكية في أي مرحلة من مراحل سير المعاملات العقارية فيما يتعلق بشراء أو بيع أو تأجير أو تمويل الممتلكات العقارية.
ما هي عمليات الاحتيال في سند الملكية ؟ وما هو تزوير الملكية؟
يحدث الاحتيال في سند الملكية أو الطابو عندما يقوم المحتال و بدون موافقة أو علم صاحب سند الملكية بتسجيل الرهون العقارية أو القيام بأنشطة مماثلة ضد العقار. وتزوير الطابو أو الصك المزور هو سند ملكية يتم توقيعه من شخص يدعي أنه المالك الأصلي دون علم المالك الحقيقي أو موافقته.
ما هي أنواع الاحتيال العقاري في تركيا؟
الاحتيال في قيمة العقار:
يحدث الاحتيال في سعر العقار عندما يطلب بائع العقار سعرًا مرتفعًا جدًا أو منخفضًا جدًا للعقار بدلاً من قيمته الفعلية. و مع تزايد مثل تلك الممارسات في تركيا ، أصبح وجود تقرير تقييم العقار إلزامياً، أي في حالة بيع وشراء عقار في تركيا ، يجب على مفتش معتمد من قبل إدارة الطابو تقييم العقار وإعطاء القيمة الفعلية له.
دليل أسعار العقارات في تركيا لعام 2021-2022
الاحتيال في سند الملكية:
يحدث الاحتيال في سند الملكية في عدة أشكال ؛ فمثلا إذا كان الفرد يدعي أنه المالك الحقيقي للعقار و قام ببيعه دون علم صاحبه الحقيقي؛ أو في حال تقديم سند ملكية مزيفًا؛ أو تسجيل رهنًا عقاريًا دون علم المالك الحقيقي؛ أو في حال أصبح المشتري مالكًا لعقار بخلاف العقار المتفق عليه.
كيف اتحقق من خلو العقار من مشاكل خفية؟
يمكنك التحقق من الحالة الملكية للعقار عن طريق ارسال رسالة على بريد الكتروني الخاص بمديرية السجل العقاري في تركيا[email protected] ، الاتصال على الرقم 3122128883 90+ ، أو عن طريق زيارة الموقع https://parselsorgu.tkgm.gov.tr/. وذلك، عن طريق إدخال معلومات عن المدينة ، المقاطعة ، الحي/ القرية ، و الموقع على الخريطة. وبالتالي ، يمكن الوصول إلى المعلومات الأساسية والصحيحة حول العقار ، بما في ذلك وضع العقار على الواقع من أي مكان في العالم عبر الإنترنت.
احتيال الوسيط العقاري:
قد يقوم بعض الوسطاء العقاريون أو الوكلاء بتحريف معلومات العقار كعمر البناء، مساحة العقار، عيوب العقار، منطقة العقار و غيره؛ أو إبراز ترخيص مزيف أو تزويد المشتري أو البائع بثبوتيات مزيفة عن أعمالهم لتعزيز أنشطتهم وعمليات الاحتيال.
خدعة الحصول على الجنسية التركية:
من أجل الحصول على الجنسية التركية ، يجب أن تصل القيمة الإجمالية لممتلكاتك العقارية في تركيا إلى 250.000 دولار أمريكي وما فوق ، لكن قد تقنع بعض الوكالات العقارية عملائهم بشراء عقارات قيمتها أقل من 250.000 دولار أمريكي، بحجة الحصول على الجنسية التركية
الاحتيال في عملية الدفع والتحويل المصرفي:
هناك خياران لإجراء الدفع عند شراء العقار؛ نقدًا أو حوالة عن طريق البنوك والتي يجب تحويلها رسميًا إلى الحساب المصرفي للمالك الحقيقي / شركة البناء. لكن بعض المحتالين العقاريين يقومون بتزويد المشتري برقم حساب مصرفي خاطئ لشخص آخر أو لشركة أخرى بدلاً من حساب المالك الأصلي.
كيف يمكنني التأكد من أن صاحب الحساب المصرفي هو صاحب العقار؟
يتم كتابة اسم مالك العقار على سند الملكية ويجب أن يكون الاسم مطابقًا لاسم صاحب الحساب المصرفي.
ملاحظة: لتجنب أي مشاكل محتملة أثناء عملية تحويل الأموال ، يجب ذكر معلومات عامة حول سند الملكية مثل نوع الطابو وعنوان الملكية و اسم المشروع وما إلى ذلك بالإضافة إلى اسم المالك في صندوق الوصف.
صور عقارات مزيفة:
قد يقدم بعض مالكي أو وكلاء العقارات صورًا لا تخص العقار نفسه ، وذلك لجذب العملاء فقط.
كيف اتجنب الاحتيال في الممتلكات( الاحتيال العقاري في تركيا)؟
إليك بعض النصائح لتجنب الاحتيال على العقارات وشراء العقارات بأمان:
1- شركات المقاولات:
لا تستطيع شركات الإنشاء البدء في أي مشروع ، دون التقدم أولاً بطلب للحصول على رخصة البناء (Yapı Ruhsatı) الصادرة عن إدارة التخطيط والتقسيم المحلي. لذلك ، قبل أن تقرر شراء عقار في تركيا ، تأكد من أن المشروع لديه مثل هذا الترخيص و أنه لم يتم بناءه خارج المناطق القانونية أو لم يلتزم بلوائح البناء.
2- سند الملكية:
من خلال سند الملكية يمكنك التأكد من مالك العقار و معرفة كافة التفاصيل المتعلقة بالعقار نفسه مثل الموقع والنوع والحجم. و من أجل التحقق من المالك الأصلي لسند الملكية و مما إذا كان العقار مرهوناً أو عليه دين ، يجب عليك أخذ نسخة عن سند الملكية للعقار ذي الصلة إلى مكتب التسجيل العقاري (TKGM) حيث يقع العقار ، والاستعلام عنه. أو يمكنك إرسال بريد إلكتروني إلى [email protected] مع نسخة عن سند الملكية.
3- يوصي فريقنا OG بإجراء بعض الأبحاث أو استشارة مختصين في مجال العقارات مثلنا لجمع معلومات حول شركة إنشاء معينة أو من أجل معرفة شركات الإنشاء الموثوقة في المنطقة. ويفضّل التواصل مع مفتش بناء مؤهل ومعتمد حيث يقع العقار؛ حيث أن مفتشو البناء هم بناة محترفون أو مسّاحون أو مهندسون معماريون يقدمون تقريرًا قياسيّاً للممتلكات حيث يشير هذا التقرير إلى حالة العقار إذا كان يلبي متطلبات كود البناء كما يذكر فيه الأخطاء الواجب تصليحها و التكاليف التي سيتعيّن على المالك صرفها في المستقبل. بالإضافة إلى أنّ التقرير يمكن أن يزيد من قوّتك التفاوضية ، مما قد يوفر عليك آلاف الليرات التركية.
4- التأمين الإلزامي ضد الزلازل (DASK):
الهدف الرئيسي من التأمين الإلزامي ضد الزلازل (DASK) هو من أجل تقليل الأضرار المادية في حالة تعرّض العقار لحدوث زلزال وقد لا تتمكن من تغطية تكاليف الأضرار التي لحقت به ، بهذا يمكنك متابعة حياتك بشكل طبيعي و بأقل الأضرار بعد الزلزال.
على الرغم من توفر تركيا لبيئة آمنة ومستقرة للمستثمرين، و لكن لا يخلى الأمر من وجود بعضا من عيوب الاستثمار في تركيا مثل حال دول أخرى من العالم.
عيوب الاستثمار في تركيا:
1- اختيار العقار الغير مناسب:
هناك بعض الأمور التي يجب أن تكون على دراية بها قبل شراء عقار مثل التأكد من صلاحية سند الملكية ، خلو العقار من الديون، التحقق من عملية نقل سند الملكية، وموقع العقار ، حالة شركة البناء ، وما إلى ذلك ، وإلا يمكن أن يكلفك ذلك الكثير من الخسائر وتفقد مكاسبك المستقبلية.
2- تأخر أو رفض دفع الإيجار:
ان اختيارك للمستأجر الغلط قد يكون السبب في التأثير على أرباحك كمستثمر فيمكن أن يتوقف المستأجر عن تسديد إيجاره الشهري أو تأخيره. لذا تأكد من اختيارك لمستأجر على خلق كما يجب تثبيت عقد الإيجار عند كاتب العدل و تصديقه لتجنب أي مشاكل محتملة.
3- التعامل مع جهة غير موثوقة:
هناك عملية احتيال عقاري شائعة في تركيا هي عندما تتظاهر وكالات السفر والسياحة بأنها وسطاء عقاريون وتتقاضى رسومًا إضافية من قبل المشتري أو البائع بحجة رسوم سير معاملة العقار. لذا تأكد من اختيارك لوكيل عقاري ذات ثقة و سمعة حسنة بين العملاء الماضيين.
4- عدم القدرة على سداد الرهن العقاري:
الرهن العقاري والأقساط الشهرية تشجع الأجانب على شراء العقارات في تركيا ولكن على المشترين أن يكونوا متأكدين تماما من قدرتهم على سداد الأقساط الشهرية قبل القيام بأي من تلك الأمور.
5- صعوبة العثور على مستأجر:
بسبب التأثر بالظروف الاقتصادية أو السياسية أو الصحية العامة أحيانا، يمكن أن تجد صعوبة في العثور على مستأجر بسرعة مما قد يجعل العقار خال من مستأجر لفترة.
لمعرفة المزيد عن عملية شراء العقارات في تركيا يمكنك قراءة المقال دليل شامل عن التملك العقاري في تركيا للأجانب
أخيرًا ، يمكننا القول أنه إن كنت على علم تام و معرفة كاملة بسوق العقارات في تركيا وعمليات البيع والشراء هناك ، فسوف تتمتع بفرصة كبيرة للإقامة أو الاستثمار. يمكن لفريقناOG تقديم المشورة والمساعدة لاتخاذ القرار الصحيح وتجنب عمليات الاحتيال ، ومساعدتك أثناء نقل الملكية وبعد عملية البيع أيضًا.
